不動産を住宅ローンが残っている人が売却する方法とは？
「住宅ローンが残っているけど、住宅の売却ってできるのかな？」
「売却する際の具体的な方法があれば知りたいな。」
住宅ローンが残ったままだと、売却ができないと思っている方が多いと思いますが、そんなことはありません。
一定の条件や方法を使うことで、ローンが残っていても住宅を売却できます。
そこで今回は、住宅ローンが残っていても家を売却する方法についてご紹介します。
□住宅ローンが残っていても売却ができるか
まず、住宅ローンが残っていても売却は可能なのかという疑問にお答えします。
結論から言うと、住宅ローンが残っていても売却は可能です。
しかし、そのためにはある条件を満たす必要があるのです。
その条件は、売却で得た利益が残りのローンの額を上回ることです。
つまり、できるだけ高い値段で今の住宅を売却して、それで得た金額で残りのローンを返済する必要があるのです。
もし、住宅がローンの残額よりも安くなった場合でも、自分の貯金で補えれば問題はありません。
□売却の方法
次に、ローンが残ったままでどのように住宅を売却するのかを紹介します。
売却の方法には大きく分けて3つあります。
それぞれを順に紹介します。
＊一般売却
一般売却はその名の通り普通に売却を行うことです。
この方法を選択する場合は、売却した金額に加えて自分の貯金から足りない分を補うことが多いです。
その際の負担額を少なくするためにも、できるだけ高く買ってくれる購入者を見つけることが大切です。
高く売る為には、いくつかのテクニックがあります。
こちらは、別ページにて紹介しています。
＊任意売却
住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合、売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産を金融機関（債権者）の合意を得て売却する方法です。
売却の方法は、通常の販売方法で売り出しますので所有者の経済事情が知れわたりません。しかし、売却時の全体的な決定権を握っているのは金融機関＝債権者です。
債権者主体での売却活動になるため、思っていた金額よりも安く売却することになる可能性があります。
＊競売
最後にある方法が競売です。
競売は主に、住宅ローンを返済する資金が尽きてしまった人や、月々のローンの返済が遅れてしまった人を対象に、資金回収のために強制的に行われるものです。
そのため、滞納や支払い能力がある人は心配する必要がありません。
□任意売却と競売の違い
ここまでで3つの売却方法が出てきました。
しかし、その中でも、任意売却と競売はとても似ています。
どのようなところが異なるのか紹介します。
＊権利の有無
一番の違いは、債務者の権利があるかどうかです。
任意売却は、債務者の権利が尊重されているのに対して、競売は強制的に行われるため、債務者の意思を無視した形で行われることもあります。
具体的に言うと、売り渡す時期を決められるかどうかです。
任意売却の場合、債務者の意思で売却ができるので、自分の好きな時期に売却ができます。
そのため、売却の前に資金や生活の面でさまざまな準備ができます。
それに対して、競売の場合は、裁判所から強制的に売却にかけられるので、自分の希望通りの時機に売却ができません。
そのため、引っ越しや新しい生活の準備を十分に行うことができないでしょう。
＊売却額の決定権
次に違うのは、売却額が決められるかどうかです。
先程も少し触れましたが、任意売却は債務者の意思がある程度通るので、売却時の金額も交渉をすることができます。
上手くいけば自分の希望かそれ以上の金額で売却ができるので、残っている住宅ローンを返すことができるかもしれません。
それに対して、競売の場合は自分の希望を伝えることができません。
実際には、競売以外で売却した時よりも安価で売却されることが多いです。
さらに、安価での売却に加えて、裁判で遅延損害金を課せられます。
つまり、住宅ローンでの借金がある中に、さらなる借金が課せられるのです。
結果的に、自分の借金が全く減らないということもあり得ます。
□ローンを売却と当時に返済するコツ
最後に、売却と同時にローンを返済するコツをご紹介します。
＊できるだけ貯金をしておく
売価が残りのローンの分だけあるとは限りません。
そのため、売却をすると決めた時点である程度の貯金をしておきましょう。
こうすることで、安心して売却に望めます。
＊ローンの延納はしない
先ほども紹介しましたが、ローンの延納をすると任売・競売にかけられます。
すると、借金が減るどころか増えることもあるので注意しましょう。
□まとめ
以上が、住宅ローンが残っている状態で住宅を売却する方法です。
住宅ローンが残っていても売却ができることに驚いた方もいるのではないでしょうか。
ローンが残った住宅を売却するにはさまざまな方法があります。
自分に適した方法で売却するのが一番のコツです。
今回紹介した方法やポイントを参考にして、新しい生活のための準備をしてみてはいかがでしょうか。
また、弊社ではたくさんの住宅の売却事例があります。
何か相談したいことがあれば、ぜひお問い合わせください。